Vous souhaitez allier rendement et plus-value ? Découvrez notre sélection des villes où investir pour cela en Ile-de-France :

 
Lorsque l’on cherche à investir dans une ville du Grand Paris, il faut d’abord cerner ses objectifs : rentabilité, potentiel de plus-value ou encore l’assurance d’attirer des locataires ?
Nous allons nous intéresser aux communes très prisés permettant d’allier l’ensemble de ses atouts.
Quelles sont-elles ?  Et quelles sont les villes du Grand Paris qui correspondent le mieux à votre profil de risque ?
 
La zone du Grand Paris offre une multitude de possibilités en termes d’investissement locatifs. On notera que les zones les plus prisées sont celles permettant d’allier une forte rentabilité immédiate avec un potentiel de plus-value importante à la revente. Cependant, une attention particulière doit être portée au risque de vacance locative.
 
Massy et la futur ligne 18 :
Située dans le nord de l’Essonne, à proximité du plateau de Saclay, la ville de Massy combine un potentiel de prise de valeur de l’ordre de 4,82 % avec une rendement locatif moyen de 6,42 %.
 
Si vous êtes investisseur, la commune présente plusieurs avantages. Elle bénéficie d’une demande locative très forte ainsi que d’un rendement important dû notamment aux prix relativement bas des logements (comptez en moyenne 3 916 €/m2 pour un appartement) combiné à des prix de location relativement élevés. Par exemple, une chambre dans une colocation peut se louer environ 550 €/mois.
 
Par ailleurs, d’ici 2026, 2027, Massy accueillera la ligne 18 du Grand Paris Express ce qui contribue activement au potentiel de valorisation de la ville. Cette ligne permettra, via sa correspondance avec la ligne 14 à Orly, d’ouvrir un second accès à la capitale tout en permettant la desserte du plateau de Paris-Saclay. Enfin, elle permettra aux habitants de Massy-Opéra de bénéficier d’un accès direct au réseau transports d’Ile de France tout en facilitant les déplacements vers Massy.
 
Rattrapage à Créteil :
 
Concernant la ville de Créteil, cette dernière combine un potentiel de valorisation de l’ordre de 4,23 % sur un an et un rendement locatif moyen atteignant 6,60 %. De plus, Créteil, préfecture du Val-de-Marne, est reconnu comme étant une ville étudiante regroupant une majorité des étudiants du 94. Par ailleurs, elle figure sur le trajet de la nouvelle ligne du supermétro et accueillera la future station Créteil L’Echat.
 
Bien que la commune se soit peu valorisée ces 10 dernières années, on constate une réelle poussée depuis 2 ans environ. Cela s’explique notamment par les atouts dont bénéficie la ville. En plus d’accueillir la majorité des étudiants du 94, Créteil bénéficie d’une politique favorable de la ville et d’un dynamisme économique grandissant.  
 
La ville profite d’un grand parc immobilier post années 70 et de fait, de grandes surfaces propices pour des colocations et permettant d’obtenir d’excellentes rentabilités. Il est cependant beaucoup plus compliqué d’y trouver de petites surfaces en raison du peu d’immeubles anciens. Vous pourrez en trouver à Créteil Village, mais leur rareté fait s’envoler les prix.
 
Aubervilliers :
 
Aubervilliers fait également parti des villes affichant un potentiel de valorisation et un rendement locatif intéressant. En effet, la ville affiche respectivement des taux de 6,10 % et 6%. Cependant, la ville fait partie des 9 villes situées en Seine-Saint-Denis dans lesquelles les loyers seront encadrés prochainement ce qui pourra avoir pour effet de rogner un peu sur la rentabilité des biens.
 
Quels sont les atouts d’Aubervilliers ? Tout d’abord, la ville bénéficie d’une très forte demande locative en raison des loyers qui y sont moins élevés que dans la capitale tout en permettant une proximité réelle avec les transports. Il s’agit de l’une des dernières villes de la Seine-Saint-Denis où il est possible de cumuler rentabilité et belles plus-values.
 
Le centre-ville, accueillant de nombreux bureau, sera prochainement desservi par le rallongement de la ligne 12 et l’ouverture de la nouvelle station « Mairie d’Aubervilliers ». Le Grand Paris Express viendra également desservir le fort d’Aubervilliers qui fera l’objet d’un grand aménagement.
 
Il s’agit donc des quartiers à privilégier avec celui du Canal. Restez cependant prudent avec le quartier des Quatre-Chemins dont certaines rues ne sont pas encore suffisamment sûres pour un investissement locatif.
 
Modernisation à Meaux :
 
La ville de Meaux quant à elle affiche un potentiel de plus-value de 5,45 % ainsi qu’un rendement de 6,86 %. Meaux a su se moderniser avec les années en appliquant un politique favorable à la ville consistant principalement à détruire pour reconstruire plus moderne. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une ville étudiante, le coefficient de croissance des prix ainsi que la demande locative y sont très intéressants.
 
Si vous souhaitez investir à Meaux, nous vous conseillons de vous concentrer sur les quartiers de « La Grosse Pierre, le Quartier Luxembourg, la Corniche et le Val Fleuri ».
 
Bien que ces villes permettent d’allier un bon rendement locatif et une plus-value intéressante à la revente, l’un et l’autre ne sont pas à leur maximum. En effet, certaines villes peuvent davantage correspondre à certains profils d’investisseurs qui cherchent soit un très bon rendement soit une importante plus-value.
 
Valeurs sûres ou zones spéculatives :
 
Si vous cherchez principalement à réaliser une plus-value à la revente sans forcément tabler sur des revenus locatifs importants, vous pouvez vous tourner vers des villes telles que Champigny-sur-Marne ou bien Mantes-la-Jolie. On estime que la valeur des biens dans ces villes sont amenés à augmenter de près de 6% dans les prochaines années. Cependant, il ne faut pas oublier qu’investir dans des zones spéculatives il faut être prêt à assumer un certain risque.
 
Si à contrario vous souhaitez vous orienter vers un placement sécurisé, vous pouvez orienter vos recherches dans des zones patrimoniales se caractérisant par leur maturité : Paris, Fontainebleau et Versailles par exemple.
 
Vous recherchez un fort rendement locatif ? Vous pouvez vous orienter vers des villes telles que Sarcelles, Evry, Villeneuve-Saint-Georges, Nemours ou Epinay-sur-Seine. Ces villes affichent des rendements compris entre 8 et 9 %. Ces zones ont également l’avantage d’afficher un prix plus abordable que dans les zones patrimoniales citées précédemment.
 
Notez toutefois que si vous décidez d’investir sur des zones à fort rendement, le risque de vacance locative est plus important. En effet, ces zones sont moins tendues et la demande y est plus faible.
 
Nb : Pour le rendement locatif brut (Loyer annuel hors charges (par m2) /prix du bien (par m2). Les loyers annuels ont été déterminés à partir de : Seloger, Leboncoin, Pricehubble et Brickmeup. Les prix de l'immobilier ont été déterminés à partir de Seloger, pricehubble, Brickmeup, Leboncoin et les Notaires.
  Source : Les Echos