Qu'est-ce que le bail réel solidaire ? (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) représente un nouveau moyen d'acquérir un bien immobilier pour les ménages à revenus modestes, instauré par la loi MACRON en date du 6 août 2015. Il offre la possibilité d'acquérir une habitation neuve dans une zone où la demande excède l'offre, à des conditions financières avantageuses.

Le mécanisme du bail réel solidaire (BRS) repose sur la séparation entre la propriété du terrain et celle du bâtiment, ce qui permet de réduire le coût des habitations. Dans ce système, vous achetez exclusivement le logement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) moyennant un loyer modéré, grâce à la conclusion d'un bail réel solidaire d'une durée pouvant varier entre 18 et 99 ans.

L'OFS détient la propriété du terrain, ce qui signifie que vous n'acquérez que la partie construite du logement. Cette démarche entraîne des économies substantielles, allant de 20 % à 40 % selon la localisation géographique.

Pour déterminer les bénéficiaires du bail réel solidaire (BRS), chaque organisme établit en collaboration avec la collectivité des critères de sélection spécifiques pour chaque opération. Ces critères peuvent inclure la typologie du logement, la composition du ménage, la proximité avec le lieu de travail, ou encore la qualité de locataire occupant un logement social.

Plafonds de ressources 2024 (Revenu fiscal de référence N-2)

Le domicile doit servir de résidence principale, et les revenus du foyer ne doivent pas excéder les limites de revenus indiquées ci-dessous :

Zone A : l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, partie française de l'agglomération genevoise, les agglomérations des villes de Lille, Lyon, Marseille et Montpellier
Zone B : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants et départements d'Outre-mer
Zone C : le reste du territoire

Acquérir un bien en bail réel solidaire (BRS) présente de multiples avantages, vous permettant ainsi de devenir propriétaire d'un logement situé dans une zone où la demande est élevée. En optant pour ce dispositif, vous bénéficiez de nombreux atouts, notamment des économies substantielles lors de l'achat de votre bien, ainsi que la possibilité de financer votre projet immobilier grâce à des prêts soutenus par l'État, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Les avantages de l'achat en BRS comprennent :

1) Des économies significatives, allant de 15 % à 40 % par rapport à l'acquisition en pleine propriété, en fonction de la localisation géographique.
2) La création d'un capital avec des mensualités réduites.
3) Un faible "loyer" pour le terrain, indexé sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
4) La garantie que l'OFS rachètera éventuellement votre logement.
5) Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels.
6) La possibilité de financer l'achat du bien grâce à un prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants.
7) Dans certaines collectivités, un potentiel abattement de la taxe foncière de 30 % à 100 %.

Est-il possible de céder un logement acquis via le bail réel solidaire (BRS) ?
Après avoir souscrit un bail réel solidaire, vous avez la faculté de vendre votre bien à tout moment.

Cependant, pour que ce logement reste abordable et soit accessible aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente doit être plafonné au montant auquel vous l'avez acquis, simplement ajusté en fonction de l'indice sélectionné par l'OFS. Le futur acheteur devra également signer un bail réel solidaire d'une durée minimale de 18 ans.

Quelles sont les distinctions entre le BRS, la location libre et l'acquisition libre ?
Prenons pour exemple un logement de 70 m² situé en zone A.

En location libre :
Le loyer mensuel, charges comprises, s'élève à 1 164 €, avec un taux d'effort de 33 %, et un revenu conseillé minimum de 3 500 €.

En acquisition :
Supposons un prêt principal à un taux de 3 % sur 25 ans, ainsi qu'un prêt accession.

En acquisition libre : Le coût est de 396 410 €, ce qui engendre une dépense mensuelle de 1 850 €.
En acquisition en BRS : Le coût est de 208 278 €, ce qui résulte en une dépense mensuelle de 1 065 € (comprenant le remboursement de l'emprunt et la redevance OFS) - dans cet exemple, la redevance s'élève à 1,5 € par mètre carré par mois.

Pour acquérir votre logement en utilisant le bail réel solidaire (BRS), nous vous encourageons à prendre contact avec notre équipe d'Experts du Neuf qui offre un service de conseil en financement et en accession. Ils vous aideront à avoir une compréhension approfondie du dispositif et à trouver les meilleures solutions et conditions pour réussir votre acquisition en BRS. Vous pourrez ainsi explorer les différentes options de financement, négocier les termes les plus avantageux, et bénéficier d'un accompagnement dans la préparation de votre dossier ! 

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