Loi Jeanbrun : Nouveau dispositif fiscal favorable à l’Immobilier Neuf
Face à la crise du logement et à la forte baisse de l’investissement locatif observée depuis la fin du dispositif Pinel, le gouvernement a introduit un nouveau mécanisme fiscal destiné aux bailleurs privés : la loiJeanbrun. Inscrit dans le Projet de Loi de Finances 2026 et adopté via l’article 49.3, ce dispositif ambitionne de relancer durablement la production et l’investissement dans l’immobilier neuf, tout en intégrant certaines opportunités dans l’ancien rénové.
Un dispositif pensé pour relancer la construction neuve
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une logique de soutien à l’offre de logements neufs, considérée comme un levier essentiel pour répondre aux tensions actuelles du marché. En remplaçant les anciennes réductions d’impôt par un système d’amortissement du bien, il offre aux investisseurs une fiscalité plus stable, plus lisible et mieux adaptée aux projets de long terme.
Dans l’immobilier neuf, cet amortissement permet de valoriser pleinement :
- la qualité des constructions récentes,
- la conformité aux normes environnementales,
- la performance énergétique élevée,
- la durabilité du patrimoine immobilier.
Ces caractéristiques renforcent l’attractivité du neuf pour les investisseurs souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs tout en maîtrisant leur fiscalité.
Un amortissement fiscal au cœur du dispositif
Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation, le dispositif Jeanbrun repose sur la possibilité de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier des revenus locatifs imposables. Cet amortissement peut atteindre jusqu’à 5,5 % par an selon les modalités retenues, ce qui permet de réduire significativement l’imposition sur les loyers.
Dans le cadre de l’immobilier neuf, cet avantage est particulièrement pertinent : l’absence de travaux lourds, les faibles charges d’entretien et la stabilité locative renforcent la rentabilité globale du projet.
Une application sur tout le territoire
Autre évolution majeure : le dispositif Jeanbrun ne repose plus sur un zonage strict (A, B1, B2). Il s’applique désormais sur l’ensemble du territoire, ce qui permet aux investisseurs de se positionner sur des programmes neufs adaptés à la demande locale, sans contrainte administrative excessive.
Cette souplesse géographique est un atout majeur pour l’immobilier neuf, notamment dans les zones en développement, où les besoins en logements récents et performants restent élevés.
L’ancien rénové intégré, sans concurrencer le neuf
La loi Jeanbrun intègre également l’immobilier ancien, à condition que des travaux de rénovation significatifs soient réalisés. Toutefois, cette ouverture ne remet pas en cause la place centrale de l’immobilier neuf, qui demeure le segment le plus lisible, le plus sécurisé et le plus conforme aux objectifs environnementaux fixés par l’État.
L’immobilier neuf conserve ainsi un avantage structurel : pas de surprise technique, pas de rénovation lourde à anticiper, et une meilleure projection financière sur le long terme.
Un engagement locatif favorable à la stabilité
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur s’engage à louer son bien sur une durée longue, généralement d’au moins neuf ans. Cette logique favorise la stabilité du marché locatif et s’inscrit pleinement dans la philosophie de l’investissement en immobilier neuf, conçu comme un placement patrimonial durable.
Une opportunité stratégique pour les investisseurs en 2026
Le dispositif Jeanbrun marque une nouvelle étape dans la politique du logement, avec une volonté affirmée de soutenir la construction neuve et de redonner confiance aux investisseurs privés. En combinant amortissement fiscal, absence de zonage et visibilité à long terme, il crée un environnement particulièrement favorable aux projets en immobilier neuf.
La loi Jeanbrun : où en est-on réellement ?
Le dispositif Jeanbrun a été adopté dans le cadre du projet de loi de finances, mais sa mise en œuvre opérationnelle reste conditionnée à la publication des décrets d’application.
Concrètement, cela signifie que le principe du nouveau cadre fiscal est acté, mais que certains paramètres techniques doivent encore être officiellement précisés : plafonds définitifs, modalités déclaratives, formulaires fiscaux, contrôles et conditions d’application.
Pour les investisseurs, cela implique une chose essentielle : le dispositif est prometteur, mais il doit être abordé avec méthode et accompagnement. C’est précisément le rôle des spécialistes de l’immobilier neuf comme Les Experts du Neuf, qui analysent en continu l’évolution réglementaire afin de sécuriser chaque projet.
Les taux d’amortissement prévus par la loi Jeanbrun
Contrairement au dispositif Pinel qui reposait sur une réduction d’impôt mécanique, la loi Jeanbrun introduit un mécanisme plus sophistiqué : l'amortissement du bien immobilier, directement déductible des revenus fonciers.
L’avantage fiscal dépendrait du type de loyer pratiqué :
| Type de location | Taux d’amortissement annuel estimé | Avantage fiscal potentiel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | Environ 3,5 % | Jusqu’à environ 8 000 € par an |
| Logement social | Environ 4,5 % | Jusqu’à environ 10 000 € par an |
| Logement très social | Environ 5,5 % | Jusqu’à environ 12 000 € par an |
Ce fonctionnement favorise les investisseurs qui construisent une stratégie patrimoniale cohérente et long terme.
C’est exactement l’approche défendue par Les Experts du Neuf, qui privilégient des investissements immobiliers performants au-delà du seul argument fiscal.
Déficit foncier renforcé : un levier puissant pour les investisseurs
La loi Jeanbrun prévoit également un renforcement très significatif du mécanisme de déficit foncier.
Le plafond d’imputation sur le revenu global peut atteindre jusqu’à 21 400€ par an, ce qui constitue un avantage particulièrement intéressant pour :
-
les investisseurs fortement fiscalisés,
-
les projets intégrant des travaux importants,
-
les stratégies dans l’immobilier ancien avec rénovation,
-
les profils souhaitant construire un patrimoine immobilier optimisé.
Bien exploité, ce levier peut transformer la rentabilité d’un projet. Mais il nécessite une structuration rigoureuse, raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent de se faire accompagner par un cabinet spécialisé comme Les Experts du Neuf.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Jeanbrun ?
Comme tout dispositif fiscal, la loi Jeanbrun repose sur un cadre précis :
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Engagement de location minimum de 9 ans
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Logement loué à titre de résidence principale
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Interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal ou à ses ascendants/descendants
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Pour le neuf : respect de standards énergétiques élevés (DPE A ou B)
-
Limitation à deux logements maximum par foyer fiscal
Ces contraintes rendent l’accompagnement encore plus stratégique. Une mauvaise structuration peut faire perdre tout ou partie de l’avantage fiscal.
C’est pourquoi Les Experts du Neuf vous accompagnent de A à Z, de la sélection du bien jusqu’à la sécurisation juridique et fiscale du projet.
Loi Jeanbrun : une opportunité à saisir… à condition d’être bien accompagné
La loi Jeanbrun marque une rupture avec les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière.
Elle favorise :
-
les projets cohérents économiquement,
-
la performance locative réelle,
-
la constitution d’un patrimoine immobilier durable,
-
une logique d’investisseur plutôt qu’une logique purement fiscale.
Mais cette sophistication rend aussi le dispositif plus technique.
Pour en tirer pleinement parti, il devient essentiel de s’appuyer sur des professionnels spécialisés de l’immobilier neuf et de l’investissement locatif.
Les Experts du Neuf accompagnent chaque année des investisseurs dans la sélection de programmes immobiliers performants, la structuration fiscale de leur projet et la sécurisation globale de leur investissement.