Les 4 nouvelles clés du marché immobilier en 2023
Essoufflement de l'activité, assagissement des prix, rééquilibrage du marché au profit des acheteurs : les tendances de fin 2022 vont-elles perdurer ? Plusieurs facteurs décisifs dessineront les contours de 2023. Ce qu'il faut savoir. En 2023, deux phénomènes vont se croiser et alimenter le marché : d'un côté, les projets de retour dans les grandes villes comme à Paris. De l'autre, l'envie de nature et d'espace.
Malgré les incertitudes économiques et géopolitiques, les Français ont une forte volonté de devenir propriétaires. Selon une étude OpinionWay pour le réseau Laforêt en décembre 2022, l'immobilier reste une valeur sûre : près de 2 Français sur 5 estiment que l'immobilier sera l'investissement le plus rentable en 2023. Cette tendance est encore plus prononcée chez les moins de 35 ans ans, dont 44% partagent cette opinion, et les 18-24 ans, dont 50% sont d'accord.
Cependant, la combinaison de la hausse des taux d'intérêt sur les crédits et de la faible flexibilité des prix exerce une pression sur le pouvoir d'achat des ménages.
Les prévisions sont particulièrement difficiles début janvier. "Après une année 2022 inattendue, 2023 s'annonce brumeuse. Même si nous ne craignons pas d'orage à ce stade en termes d'activité ou de prix, la visibilité est médiocre", déclare Olivier Colcombet, président du groupe DigitRE (Capifrance, Optimhome, Drimki, etc.).
Plus tranché, Loïc Cantin, le nouveau président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), met en garde : « Le marché va continuer de décélérer et sera confronté à de fortes turbulences. » Les experts immobiliers mettent en avant quatre facteurs qui pourraient impacter son évolution en 2023.
1. La barrière du financement à crédit Alors que plus de 80 % des Français financent à crédit leur achat immobilier, les conditions d'emprunt représentent le paramètre déterminant de cette année. Face à l'inflation débridée, le coût du crédit se renchérit de mois en mois. En même temps, les banques continuent de serrer la vis des prêts à l'habitat, ce qui contribue à évincer nombre d'acheteurs, principalement les primo-accédants modestes et sans apport. En novembre 2022, d'après l'observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers s'est établi à 2,25 % (toutes durées confondues et hors assurance emprunteur et autres garanties), un plus haut depuis au moins sept ans. Un an auparavant, il s'élevait à 1,06 %. Et selon les professionnels du crédit, la tendance haussière ne fait que commencer. Le relèvement des taux d'usure [taux maximums auxquels les banques peuvent prêter assurance-emprunteur et autres frais inclus, NDLR], de 3,05 % à 3,57 % depuis le 1er janvier 2023 pour un emprunt de 20 ans et plus, n'offrirait qu'une bouffée d'oxygène de courte durée. Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, « le taux de crédit sur vingt ans pourrait grimper autour de 3 % au cours de l'année ». Ce qui signifierait par rapport aux 2,4 % pratiqués actuellement, « une nouvelle baisse de 6 % de pouvoir d'achat immobilier ». Autrement dit, selon lui, « pour pouvoir absorber totalement la remontée des taux depuis janvier 2022, il faudrait que les prix reculent de 20 % cette année. » Un scénario jugé, actuellement, inenvisageable.
2. Le défi de la rénovation énergétique La mise en place effective des obligations de rénovation énergétique pour une part non négligeable du parc résidentiel fait partie des enjeux fondamentaux de 2023. Déjà, des réseaux en observent l'impact : une accélération significative de la mise en vente des logements les plus énergivores, classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, quand celle-ci aboutit, une baisse des prix. Ils chiffrent de 5 à 15 % la décote obtenue, selon le type de bien et l'équilibre entre offre et demande dans la zone géographique concernée. L'effet de la prise en compte de la valeur verte immobilière resterait toutefois limité. L'obligation de rénovation énergétique « ne devrait pas contribuer à accélérer la baisse des prix cette année », défend Thomas Lefebvre. Celle-ci ne concerne que les investisseurs locatifs, soit environ 15 % du marché. En revanche, le « déclassement » des passoires thermiques est aussi source d'opportunités, notamment pour les primo-accédants en quête de leur résidence principale. « Ils cherchent les mauvaises lettres pour « frapper » fort quand ils font une offre au-dessous du prix », souligne Guillaume Martinaud, président d'Orpi. 3. La nouvelle géographie immobilière Sous le choc de la crise sanitaire, du développement du télétravail, de la remise en cause de sa vie personnelle et professionnelle, les lieux où l'on préfère vivre ne sont plus tout à fait les mêmes. Ainsi, Paris, à l'instar d'autres grandes villes comme Bordeaux et Lyon, perd de sa superbe tandis que les périphéries, les villes moyennes et celles du littoral voient leur prix s'envoler. Ce nouveau rééquilibrage territorial - moins d'urbain, plus de nature - devrait se poursuivre en 2023, notamment « auprès des nouvelles générations qui donnent plus d'importance à la qualité de vie », remarque Olivier Colcombet. « Ils choisissent d'abord l'endroit où ils veulent vivre avant celui où travailler », appuie Loïc Cantin. Mais, nuance Yann Jéhanno, président de Laforêt, « nous allons assister en réalité à un chassé-croisé en termes de projets immobiliers des Français. » Certains veulent quitter les métropoles pour acheter un appartement ou une maison plus spacieux et au vert. D'autres, à l'inverse, souhaitent retourner au coeur des villes ou, si celui-ci est trop onéreux, dans leurs périphéries bien desservies. Car ils sont déçus par la ruralité ou ils veulent mieux répondre à leurs besoins quotidiens concernant l'accès à la culture, aux loisirs et aux transports. Ces ménages entendent aussi s'affranchir du coût énergétique de plus en plus élevé lié au fait de se déplacer avec une ou deux voitures et au chauffage d'une grande maison. Enfin, explique Yann Jéhanno, « des Français ont décidé de ne pas choisir et de vivre entre deux logements : une résidence semi-principale en zone rurale et un pied-à-terre dans une grande ville comme Paris ». Cette tendance à arbitrer ainsi son patrimoine afin qu'il corresponde à son nouveau rythme de vie devrait perdurer. 4. L'hyper segmentation du marché Pour 2023, les professionnels ne croient pas en un effondrement des prix mais à une stabilisation voire à une légère baisse à l'échelle de l'Hexagone. Meilleurs Agents table sur des prix à l'équilibre tandis que les transactions reculeraient entre 20 et 30 % par rapport à 2022. L'assagissement du marché masquerait des comportements de plus en plus disparates selon les territoires et la qualité des biens. Les prix feraient le grand écart. Selon Laforêt, sur fond de pénurie, les logements les plus prisés continueront à se vendre très cher. Les départements et communes « bon marché » pourraient connaître une hausse des prix, quand les plus chers risquent de baisser. Les biens rares, même sans être de l'ultra luxe, continueraient de grimper quand ceux avec le moindre défaut seraient systématiquement et davantage négociés.
source: Les Echos
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