Immobilier neuf : multiplication des remises et des offres

Des promotions exceptionnelles sont actuellement proposées par plusieurs promoteurs immobiliers pour attirer les acheteurs. BNP Immobilier offre jusqu'à 80 000 euros de remise pour l'achat d'un appartement de standing à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine ).Les Nouveaux Constructeurs accordent 54 000 euros d'aides à l'achat pour l'acquisition d'un bien à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis). Coffim propose des programmes avec une remise de 40 000 euros, tandis que Nexity offre jusqu'à 27 000 euros de réduction.

Face à des inventeurs, ces promoteurs rivalisent d'efforts en lançant des offres publicitaires sur les panneaux d'affichage du métro, utilisant des formats 4 × 3 pour attirer l'attention des potentiels acquéreurs. Cette situation est sans précédent, car normalement, les promoteurs donnent généralement les frais de notaire, une cuisine ou des incitations financières par pièce, mais jamais des sommes aussi importantes.

C'est ainsi que Quentin Saint-Guilhem, fondateur de Squarimo, une start-up qui conseille les promoteurs, observe cette situation exceptionnelle.

Le marché de l'immobilier neuf traverse actuellement une crise profonde, et cette situation perdure depuis plusieurs mois. Les ventes aux particuliers ont enregistré une chute spectaculaire de 40 % au premier trimestre par rapport à l'année précédente, atteignant un niveau historiquement bas de 111 189 unités, selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Parmi les ventes aux particuliers, celles réalisées auprès d'investisseurs particuliers, que ce soit dans le cadre du dispositif fiscal Pinel ou pour une location libre, ont connu une baisse particulièrement brutale de 52 % au premier trimestre par rapport à l'année précédente. Ce groupe d'acheteurs, qui était autrefois un moteur important du secteur immobilier, semble s'être limité.

En outre, les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels, notamment aux bailleurs sociaux HLM, continueront également de décliner, avec une baisse supplémentaire de 8 % après avoir déjà connu un effondrement l'année précédente. Ces transactions sont désormais qualifiées d'« anecdotiques » par le FPI, ainsi leur raréfaction et leur impact limité sur le marché global.

Cette situation souligne la gravité de la crise que traverse le secteur immobilier neuf, avec une forte diminution des ventes aux particuliers et une désaffection des investisseurs institutionnels, mettant ainsi les promoteurs immobiliers face à des défis majeurs pour redresser la situation.

En raison de la situation difficile sur le marché de l'immobilier, les promoteurs font désormais face à une concurrence acharnée pour vendre leurs biens, même s'ils doivent sacrifier une partie de leurs marges bénéficiaires. Cette situation survient alors que les marges sont déjà attaquées de toutes les parties, notamment en raison des coûts engendrés des matériaux et des défis liés au financement.

Afin de rendre les logements plus accessibles aux clients, qui sont souvent fragilisés par la crise du pouvoir d'achat, les promoteurs doivent faire preuve d'inventivité et proposer des solutions alternatives aux remises simples. Par exemple, le promoteur Cogedim prend en charge jusqu'à 600 euros de mensualité de crédit par mois pendant une période de quatre ans. Cette offre peut représenter jusqu'à 30 % de la mensualité, ce qui constitue un véritable gain en pouvoir d'achat et peut aider certains ménages à franchir le pas de l'achat immobilier, comme l'explique Paul Lassalle, directeur commercial chez Cogedim .

Dans la même lignée, Nexity propose désormais une offre similaire en prenant en charge jusqu'à 1500 euros par mois pendant une période de 18 mois. Ces initiatives visent à soutenir les acheteurs potentiels en allégeant leurs charges financières et en leur permettant ainsi de réaliser leur projet d'acquisition immobilière.

Face aux défis du marché, les promoteurs adoptent donc des approches novatrices pour inciter les ventes et aider les clients à vaincre les obstacles financiers, tout en cherchant à trouver un équilibre entre leurs propres contraintes économiques et les besoins des acheteurs.

Quelques désistements

Malgré les efforts entrepris, il est incertain qu'ils soient suffisants. La baisse des prix, la prise en charge des frais de notaire ou les mensualités réduites se heurtent invariablement au mur du crédit. L'augmentation du coût des emprunts immobiliers, passant de 1 % à près de 3,8 % pour les taux sur 20 ans aujourd'hui, entrave la capacité d'achat des ménages. De plus, le prix du neuf continue d'augmenter (+ 4,1 % au niveau national sur un an, selon la FPI). Cette situation est aggravée par le fait que les banques ont restreint l'octroi de crédits. La production de nouveaux crédits, qu'il s'agisse d'ancien ou de neuf, a connu une chute de 38,2 % à la fin du mois de mai 2023 par rapport à l'année précédente.

Les premières opérations de promotion n'ont pas été portées à l'optimisme proposé. En février, certains promoteurs ont offert des réductions allant jusqu'à 40 000, voire 60 000 euros. Cela a suscité un effet d'enthousiasme avec des appels et des réservations. Cependant, ces réservations ont été rapidement annulées faute d'obtention de crédit, comme l'explique Norbert Fanchon, président du directoire du promoteur Gambetta. Ces offres ont finalement coûté beaucoup d'argent en frais marketing, car la publicité est onéreuse, et n'ont pas donné les résultats fournis dans la plupart des cas.

Faillites en descente

Malgré les efforts déployés par les promoteurs, le nombre d'annulations de réservations augmente inexorablement. En Île-de-France, le taux d'annulation dépasse désormais les 60 %, un niveau sans précédent. Cela survient dans un contexte paradoxal, car bien que la demande en crise en raison des problèmes soit liés au crédit, les clients sont pourtant plus désireux que jamais d'acheter un bien immobilier, comme l'explique Yann Gérard, directeur national études et conseil au cabinet Adéquation.

Lorsque les réservations ne parviennent pas à atteindre les 50 %, les programmes de construction échouent d'être abandonnés. De nombreux promoteurs se préparent donc à cette sauvegarde. Cette situation pourrait se mettre à mal certains professionnels du secteur, comme en témoigne les faillites et redressements judiciaires qui touchent déjà certaines entreprises : 696 entreprises de construction et 111 promoteurs immobiliers ont connu de tels problèmes entre avril 2022 et mai 2023, selon le cabinet de conseil spécialisé Altares.

Pour soutenir le marché à court terme, CDC Habitat et Action Logement vont acheter 50 000 logements aux promoteurs (17 000 pour le premier et 30 000 pour le second). Cela devrait leur offrir un peu de répit, mais les négociations s'annoncent difficiles. En effet, les prix d'achat proposés sont bas, ce qui n'est pas bien perçu par certains promoteurs. On parle de prix inférieurs de 15 % à 25 % par rapport à ceux proposés au grand public. Dans ces circonstances, le rabais actuellement offert aux particuliers, lorsqu'ils peuvent être financés, pourrait être une solution moins coûteuse pour tous.

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