Donation immobilière : Une exonération fiscale avantageuse

Aide à l'achat immobilier : une nouvelle mesure fiscale avantageuse… mais encadrée
DONATION – Une disposition introduite par la loi de finances 2025 permet d’aider ses enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires, tout en bénéficiant d’une exonération fiscale. 

Soutenir financièrement ses enfants, petits-enfants — voire arrière-petits-enfants — dans l’achat d’un bien immobilier ou la rénovation énergétique de leur logement principal, tout en échappant aux droits de donation : c’est désormais possible, grâce à une nouvelle mesure fiscale. En effet, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une donation pouvant aller jusqu’à 100.000 € pourra être réalisée en totale exonération, à condition de respecter certains critères... parfois flous.

Un cadre familial élargi et plus souple
Le dispositif s’applique aux descendants directs (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) mais aussi, sous certaines conditions, aux neveux et nièces — si le donateur n’a pas de descendance. « Ce cadre familial est élargi et aucune condition d’âge n’est requise », souligne Romain Lavaux, ingénieur patrimonial chez UFF. En cela, la mesure s’avère plus flexible que le simple don d’argent exonéré jusqu’à 31.865 €.

Par exemple, une personne de plus de 80 ans peut tout à fait gratifier un arrière-petit-enfant. Le bénéficiaire n’a pas besoin d’être majeur, et il est même possible d’utiliser le don pour financer un investissement locatif. Ainsi, les parents d’un mineur pourraient acheter un bien à son nom destiné à la location. « À condition que le don soit réalisé sans emprunt et que le donateur ait sa pleine capacité juridique, rien ne l’interdit », confirme Céline Deschamps, notaire à Aix-les-Bains.

Jusqu’à 627.460 € exonérés de droits
Chaque donateur peut donner jusqu’à 100.000 € par bénéficiaire. Et ce dernier peut cumuler les dons de plusieurs proches, dans la limite de 300.000 €. En combinant avec les autres abattements traditionnels — renouvelables tous les 15 ans — les montants peuvent devenir conséquents. « Une personne peut ainsi recevoir jusqu’à 627.460 € sans taxation, de ses deux parents et quatre grands-parents. Et même 191.190 € supplémentaires si ces derniers ont moins de 80 ans », détaille Romain Lavaux. Un avantage notable aussi pour les neveux et nièces : un don de 100.000 € exonéré permettrait d’économiser 50.618 € de droits.

Utilisation ciblée des fonds… mais encore floue
Autre point positif : les fonds sont orientés vers la création ou l’amélioration du patrimoine, limitant ainsi le risque de dilapidation. Mais le cadre d’utilisation reste strict : dans les six mois suivant la donation, l’argent doit servir à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou au financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ (isolation, pompe à chaleur…).

C’est là que les choses se compliquent : la notion de « logement neuf » n’est pas clairement définie. S’appuie-t-on sur la définition en matière de TVA (bien achevé depuis moins de 5 ans) ? La réponse reste incertaine. Idem pour les travaux : faut-il un bouquet de travaux ? Les matériaux et la main-d'œuvre sont-ils pris en compte ? Ces zones d’ombre appellent à la prudence, selon Me Deschamps : « Pour l’instant, seul l’achat en VEFA semble sécurisé. Et même là, il faut être vigilant sur la date de signature de l’acte. »

Peut-on inclure l’achat d’une maison individuelle ? En VEFA, oui. Mais dans les autres cas, tout dépendra de la future interprétation du terme « neuf ». Par ailleurs, les travaux d’agrandissement ou de surélévation ne seraient pas éligibles, précise Samuel Levy, avocat fiscaliste. Et attention : les terrains à bâtir sont exclus, selon une réponse ministérielle formulée lors d’un précédent dispositif.

Conditions de conservation : gare au redressement
Autre condition essentielle : une fois le bien acquis, le donataire doit l’occuper comme résidence principale, ou le louer à un tiers (hors foyer fiscal) pendant au moins cinq ans. Ce délai court à partir de la date d’acquisition ou d’achèvement du bien.

S’il s’agit de travaux, le logement rénové doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans. Pas de mise en location possible, ce qui peut poser souci en cas d’imprévus (mutation, séparation…).

Important également : la donation exonérée est exclusive de l’aide MaPrimeRénov’. Il faut donc choisir entre les deux. « Ce choix dépendra de nombreux paramètres : revenus, ampleur des travaux, patrimoine du donateur, etc. », précise Élise Moras, directrice des études patrimoniales chez Meeschaert. Autres incompatibilités : les crédits d’impôt pour services à la personne ou la déduction des travaux des revenus fonciers.

⚠️ Risques fiscaux en cas de non-respect
En cas de manquement aux conditions, l’administration fiscale pourra remettre en cause l’exonération. Elle dispose de trois ans pour le faire, ce délai pouvant commencer après les cinq années d’occupation exigées. D’où l’importance de bien conserver tous les justificatifs. Sans clarté de la part de Bercy, certains pourraient se montrer frileux : lors du précédent dispositif en 2020-2021, seuls 1,5 % des dons enregistrés avaient bénéficié de cette exonération.

Enfin, il ne faut pas négliger les éventuelles tensions familiales. « Même en donnant un montant équivalent à chaque enfant, la fiscalité applicable peut varier. Certains pourraient devoir payer des droits de donation ou de succession plus élevés que d’autres », met en garde Me Deschamps.

Cumul avec les autres exonérations
Bonne nouvelle : cette exonération se cumule intégralement avec les autres abattements existants :

• 100.000 € entre parent et enfant
• 31.865 € entre grand-parent et petit-enfant
• 7967 € entre oncle/tante et neveu/nièce
• 31.865 € pour les dons familiaux d’argent (si le donateur a moins de 80 ans)

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