DONATION – Parents, grands-parents et certains autres membres de la famille peuvent encore profiter d’un dispositif fiscal exceptionnel pour aider un proche à acheter un logement neuf ou à financer une rénovation énergétique. Mais le temps presse : les donations doivent être réalisées avant le 31 décembre 2026.

Vous souhaitez aider votre enfant ou votre petit-enfant à devenir propriétaire ? Une mesure temporaire permet, sous certaines conditions, de lui transmettre jusqu’à 100 000 € sans droits de donation pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou certains travaux de rénovation énergétique.

Le dispositif peut permettre à un même bénéficiaire de recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés, lorsque plusieurs donateurs participent à son projet immobilier.

Mais attention : il ne reste que quelques mois pour en profiter. La donation doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026. 

Donation pour acheter un logement neuf : qui peut en bénéficier ?

Le dispositif concerne principalement les donations de sommes d’argent réalisées au profit de descendants : enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants.

Sous certaines conditions, les neveux et nièces peuvent également être concernés lorsque le donateur n’a pas de descendants.

Contrairement à certains dispositifs de donation classiques, aucune condition d’âge n’est prévue pour le donateur ou le bénéficiaire dans ce régime spécifique.

L’argent donné doit toutefois être utilisé dans un délai de six mois pour une opération éligible.

Jusqu’à 300 000 € de donation sans droits

Le montant de l’exonération est plafonné à :

• 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ;
• 300 000 € maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Par exemple, un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents et 100 000 € d’un grand-parent, soit 300 000 € exonérés de droits, sous réserve du respect de toutes les conditions.

Et ce dispositif temporaire peut se cumuler avec les abattements habituels applicables aux donations.

Un avantage fiscal cumulable avec les abattements classiques

La donation peut notamment être cumulée avec les abattements de droit commun :

• 100 000 € entre parent et enfant ;
• 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant ;
• 7 967 € entre oncle/tante et neveu/nièce ;
• et, sous conditions, 31 865 € supplémentaires au titre du don familial de sommes d’argent lorsque le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur.

Les montants peuvent donc devenir particulièrement importants lorsqu'une famille combine plusieurs mécanismes de transmission.

Quel logement peut être acheté avec cette donation ?

Les sommes données doivent notamment servir à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le logement peut être destiné à la résidence principale du bénéficiaire. Il peut également, sous les conditions prévues par le dispositif, être mis en location à usage de résidence principale.

C’est donc une possibilité intéressante pour les familles qui souhaitent transmettre un capital tout en contribuant à la constitution d’un patrimoine immobilier.

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Attention au délai : 6 mois pour utiliser l’argent

C’est l’un des points essentiels.

Après le versement de la donation, les sommes doivent être affectées à l'opération éligible au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Le don doit donc être organisé en tenant compte du calendrier de l’achat immobilier.

Autrement dit, il ne suffit pas de donner 100 000 € à son enfant avant la fin de l’année : l’utilisation des fonds doit également respecter les conditions fiscales du dispositif.

Il faut agir avant le 31 décembre 2026

Le dispositif est temporaire. Il s’applique aux dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Pour les familles qui envisagent d’aider un enfant ou un petit-enfant à acheter un logement neuf, la fin de l’année 2026 constitue donc une date importante.

Il est recommandé d’anticiper la donation, le financement et le calendrier de l’acquisition afin de vérifier que toutes les conditions sont respectées.

À retenir

Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent, grand-parent ou autre donateur éligible peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un proche sans droits de donation pour l’aider à acheter un logement neuf ou à financer certains travaux de rénovation énergétique.

Un même bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € de plusieurs donateurs, sous réserve du respect des conditions du dispositif. Cette exonération peut en outre se cumuler avec certains abattements classiques de donation.

Pour un projet d’achat immobilier neuf, le calendrier est donc particulièrement important en cette fin d’année 2026.

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