Crédit immobilier : les taux continuent de baisser en septembre et ce n'est pas prêt de s'arrêter !

Les conditions de financement des projets immobiliers des Français s'améliorent. En septembre, les taux d'intérêt des prêts immobiliers enregistrent une nouvelle baisse, et les courtiers subissent des diminutions supplémentaires.

Dans un contexte toujours morose pour le secteur du logement, notamment avec une crise persistante dans l'immobilier neuf, le marché de l'ancien semble retrouver des couleurs. Le principal moteur de ce rebond est l'amélioration progressive, mois après mois, des conditions de financement des projets immobiliers des Français. Cette tendance, amoureuse au début de l'année, s'est poursuivie tout au long de l'été, malgré un environnement politique.

Contrairement aux craintes exprimées début juillet, ni la dissolution de l'Assemblée, ni les incertitudes institutionnelles, ni même l'effet des Jeux Olympiques – qui avait parfois ralenti l'activité dans certains quartiers de Paris – n'ont freiné cette reprise. En cette rentrée de septembre, la baisse des taux des prêts immobiliers se poursuit, voire s'accélère, comme le confirme plusieurs courtisans qui constatent les dernières offres de leurs banques partenaires.

« Après un léger mouvement de baisse en juillet et une certaine stabilité en août, les taux semblent reprendre leur trajectoire baissière entamée il ya quelques mois », observe le courtier Emprunt-Direct.com. Bien que la plupart des établissements bancaires aient connu un ralentissement de leur activité cet été, une période généralement calme pour le marché, ils ont globalement choisi de maintenir leurs taux stables.

Dès le mois de septembre, certaines banques se répartissent à l'assaut du marché et relancent la concurrence sur ce produit phare. Cela se traduit par de nouvelles baisses de taux notables, "de 0,10 à 0,30 point, reflétant leur volonté de bien clôturer l'année 2024", indique le courtier Vousfinancer. Tout comme le printemps, la rentrée de septembre est une période propice pour le marché

Cependant, "cette année, plus encore que les précédentes, les banques sont déterminées à proposer des taux attractifs afin d'attirer des emprunteurs, après un début d'année 2024 plutôt morose", souligne Julie Brachet, directrice générale de Vousfinancer. Il s'agit pour elles de la dernière ligne droite pour atteindre leurs objectifs de production de crédit. Selon Vousfinancer, deux grandes banques nationales ont fortement réduit leurs taux ce mois-ci, de 0,20 point pour l'une et de 0,30 point pour l'autre. Sur l'ensemble de l'année, la baisse cumulée dans ces deux réseaux atteint

En moyenne, les taux proposés par ce courtisan sont désormais de 3,40 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans. Pour les meilleurs profils, après application de décotes, les emprunteurs peuvent même obtenir 3,1 % sur 15 ans, 3,2 % sur 20 ans et 3,4 % sur 25 ans. "Nous constatons même, pour les dossiers de grande qualité, le retour de taux inférieurs à 3 % sur des durées de 15 à 20 ans, ce que nous n'avions pas vu depuis deux ans", se réjouit Pierre-Etienne Beuvelet, directeur général d'IN&FI Crédits.

Tous types de prêts confondus, les taux moyens des crédits à l'habitat (hors assurance et autres garanties) perdurent leur baisse, s'établissant à 3,62 % en août, contre 3,63 % en juillet et 4,20 % encore en décembre 2023, selon l'Observatoire du Crédit Logement-CSA.

Cap sur les 3 % d'ici la fin

Les emprunteurs peuvent s'attendre à de nouvelles bonnes nouvelles qui devraient rendre le crédit encore moins cher. La première concerne la situation politique en France, qui semble bénéficier d'un répit depuis l'annonce, le 5 septembre, de la nomination de Michel Barnier comme Premier ministre. « Le marché des emprunts d'État est sensible au risque politique », rappelle Pierre Schoeffler, conseiller principal de l'IEIF, lors d'une conférence économique et immobilière organisée par l'IEIF le 10 septembre. Selon lui, cette nomination devrait stabiliser la prime de risque sur les emprunts d'État [la prime de risque étant la différence de rendement entre un investissement sûr, comme les emprunts d'État, et un placem

Un autre élément favorable réside dans le reflux de l'inflation dans la zone euro, qui a conduit la Banque centrale européenne (BCE) à adopter une politique monétaire plus souple. Début juin, la BCE a réduit ses taux directeurs de 25 points de base, abaissant le taux de dépôt de 4 % à 3,75 %, marquant ainsi la fin du cycle de hausse des taux initié en juillet 2022. Et ce mouvement se poursuit : le 12 septembre, la BCE a annoncé une nouvelle baisse de 25 points de base de ses taux

Ces ajustements améliorent directement les conditions de refinancement des banques. « Une nouvelle baisse des taux de la BCE enverrait un signal positif aux banques, les encourageant à continuer de réduire les taux de crédit », souligne début septembre Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Nos banques partenaires nous indiquent que leurs marges de manœuvre et leur trésorerie se sont reconstituées, leur permettant d'être plus agressives dans l'octroi de crédits d'ici la fin de l'année », ajoute Pierre-Etienne Be.

Dans ce contexte, les spécialistes du crédit pourraient poursuivre la baisse des taux immobiliers. « Si une première baisse de 25 points de base [des taux de la BCE] est confirmée en septembre, suivie d'une autre d'ici la fin de l'année, les taux de crédit immobilier pourraient enfin se rapprocher des 3 % en décembre », estime Ca

Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artémis Courtage, remarque d'ailleurs que les banques ont déjà anticipé cette tendance en ajustant leurs grilles tarifaires début septembre, avec des baisses allant de 0,15 % à 0,30 %, en prévision du nouvel assouplissement monétaire de la BCE après celui de juin. Cependant, la baisse des taux n'est pas le seul facteur jouant en faveur des emprunteurs.

Les banques rouvrent également davantage l'accès au crédit. La production de crédit a nettement rebondi en juillet, selon les chiffres de la Banque de France, sous réserve d'un dossier solide. « Le temps des refus est derrière nous », assure Ludovic Huzieux. « Les banques prêts désormais volontiers aux personnes cherchant à acheter leur résidence principale, et le taux d'usure [le taux d'intérêt maximal légal que les banques peuvent appliquer,  n'est plus un obstacle. »

Thomas Lefebvre, vice-président data et science chez SeLoger - Meilleurs Agents, se réjouissait récemment de cette tendance, déclarée : « Le pire est derrière nous », et anticipant pour 2025 un « point de printemps au printemps, marqué par un regain de pouvoir d'achat immobilier grâce à la poursuite de la baisse des taux ». Cependant, Pierre Schoeffler nuance cet optimisme : « le marché immobilier subit encore la tyrannie des taux d'intérêt. Il ne fonctionnera correctement et ne sera stabilisé que quand le marché obligataire le sera lui-même. »

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