Crédit immobilier : 3 astuces pour emprunter plus facilement

Face au durcissement des conditions de crédit à l'habitat, quelques solutions permettent de muscler son dossier de prêt. Certaines banques s'adaptent aussi à cette nouvelle donne en ressortant de leur boîte à outils de vieux produits tombés en désuétudes. Eléments de réponse.

Une petite musique dérangeante fait grésiller les oreilles des emprunteurs immobiliers. Depuis le début de l'année, les taux poursuivent leur inexorable remontée et les conditions de crédit se durcissent excluant de plus en plus de ménages de l'accès aux prêts à l'habitat, martèlent les courtiers . Les primo-accédants doivent faire face à plusieurs nouveaux écueils . Avec la hausse des taux, certains sont bloqués par le bouclier de l'usure , ce taux « protecteur » maximum au-delà duquel les banques ne peuvent plus prêter. Ils sont aussi confrontés au renforcement des exigences des banques principalement en raison des nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2022, les établissements de crédit ne peuvent plus octroyer de prêts aux particuliers au-delà de 35 % d'endettement (assurance comprise) par rapport aux ressources de l'emprunteur (revenu net avant impôt). Les crédits peuvent être accordés pour une durée maximum de 25 ans (dans certains cas 27 ans). A titre exceptionnel, certains dossiers peuvent être repêchés pour les ménages attestant d'une stabilité de l'emploi ou considérés par exemple comme de « bons clients ». Le HCSF tolère en effet que 20 % des dossiers, essentiellement de primo-accédants, dérogent aux limites précédemment évoquées.
Comment tirer son épingle du jeu dans cet environnement devenu moins favorable ? Quels sont les leviers envisageables pour décrocher, malgré tout, son crédit hypothécaire ? 1. Economiser sur son assurance emprunteur Le coût d'un crédit comprend deux variables : le taux d'intérêt et l'assurance du prêt (assurance, honoraires et éventuels frais de dossier). Il est ainsi recommandé de faire jouer la concurrence pour réduire au maximum le coût de cette assurance emprunteur. Quand vous souscrivez un prêt immobilier, l'assurance n'est pas obligatoire, mais l'établissement prêteur l'exige afin de se couvrir du risque de non-remboursement de l'emprunteur en cas de décès et d'invalidité, voire sur option de perte d'emploi. Vous n'êtes toutefois pas obligé d'accepter l'assurance proposée par l'établissement bancaire. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin 2022, tous les emprunteurs souscrivant un contrat d'assurance d'un prêt immobilier peuvent en changer à tout moment, sans attendre leur première année de contrat comme c'était le cas auparavant. Même en souscrivant son assurance auprès d'un autre établissement que sa banque, il n'est pas toujours possible de trouver des tarifs compétitifs et donc de rentrer dans les clous pour obtenir son prêt. D'autres pistes sont envisageables. 2. Le retour des « vieux prêts à taux variables capés » Face à des conditions de refinancement plus coûteuses, certaines banques lèvent le pied sur la production de crédit immobilier. Pour autant, nombre d'entre elles ne veulent pas que le marché se grippe totalement et tiennent à préserver ce précieux instrument de fidélisation. Pour s'adapter, les banques sont tentées de ressortir de leur boîte à outils de vieux produits de niche qui avaient disparu des gondoles. C'est le cas des « prêts à taux variables capés ». Ce type de prêt permet parfois d'échapper au couperet de l'usure. Lors de la présentation de son dernier observatoire de l'immobilier, le courtier Meilleurtaux a indiqué qu'à la lecture des barèmes de ses banques partenaires, une Caisse régionale propose désormais un prêt à taux variable dit « capé 1 » à 1,20 %. Concrètement, cela signifie que le taux de cet emprunt révisable ne peut pas augmenter de plus d'un point sur la durée du crédit, soit 2,20 % maximum. La révision du taux se fait tous les ans par rapport au taux interbancaire Euribor 3 mois. Avec un taux de 1,20 % pour un emprunt sur 20 ans contre une moyenne actuelle de 1,80 % pour un prêt classique, selon les courtiers, ce différentiel peut dans certains cas permettre de faire passer son dossier et de contourner le taux de l'usure. « Les prêts capés 1 sont des produits qui restent protecteurs pour l'emprunteur. Ils ne risquent pas de conduire au surendettement. Le mouvement va s'accélérer », prédit Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. « Il ne s'agit pas du tout des produits risqués que l'on a connus aux Etats-Unis », rassure-t-elle. De son côté, le courtier Empruntis a relevé dans les derniers barèmes des banques, une offre de prêt « capé 2 » à 1,45 % pouvant donc être porté jusqu'à 3,45 % maximum, ce qui est plus aléatoire. « Ce genre de prêt est un produit de niche réservé aux secondo-accédants dans le cadre notamment d'un prêt relais. », souligne Cécile Roquelaure directrice des études chez Empruntis. Il n'a pas vocation à être diffusé à haute échelle. 3. Le levier de l'apport personnel Plus l'apport personnel est important, plus il permettra à l'emprunteur d'obtenir des conditions de prêt avantageuses. Cette enveloppe permet de limiter son taux d'endettement en baissant le montant emprunté à la banque pour financer son acquisition. Les établissements de crédit apprécient les dossiers avec un niveau élevé d'apport car cela témoigne du sérieux du candidat. De fait, il ne faut négliger aucune des poches de liquidités à disposition susceptibles de gonfler son apport. · Les livrets d'épargne (livret A, livret développement durable, LEP) · Les économies personnelles en liquide · Les prêts aidés : Plan Epargne Logement (PEL), Compte Epargne Logement (CEL), Prêt à Taux Zéro (PTZ) · Les différents placements financiers réalisés (Assurance-Vie, Epargne salariale ) · Les donations familiales etc... Dans certains cas, cela nécessite toutefois d'anticiper afin de pouvoir débloquer les fonds nécessaires dans les délais. Notamment pour l'assurance-vie qui ne peut pas être mobilisée du jour au lendemain. « Augmenter l'apport pour essayer de faire passer son dossier, cela marche si vous réduisez la durée du prêt ou si la banque vous concède sur la même durée un effort sur le taux mais elle préférera peut-être plus d'épargne », précise Cécile Roquelaure chez Empruntis. Comment faire un apport « gagnant » Le courtier Empruntis a procédé à différentes simulations pour savoir dans quelles conditions augmenter son apport permet de réduire la facture finale. Il donne l'exemple suivant:
- achat d'un bien immobilier de 300.000 € - frais de notaire 22.530 € - frais de dossier banque : 500 € - assurance-emprunteur à taux constant « Que j'apporte 50.000 €, 100.000 € ou 150.000 €, je ne gagne pas sur le taux d'intérêt (TAEG), si je reste sur la même durée ou sur le même taux de crédit. », explique Cécile Roquelaure chez Empruntis. Calculé sur la base du montant emprunté, le coût de l'assurance de prêt est en revanche légèrement plus faible. Pour obtenir un taux plus intéressant, il faut que l'augmentation de l'apport fasse baisser la durée de remboursement. « Si je passe d'un emprunt sur 20 ans à 15 ans avec un un apport à 150.000 €, le TAEG descend de 16 points de base et mon projet devient finançable », conclut Cécile Roquelaure.
 


Source : Le Figaro