6 raisons d'acheter maintenant
En 2022, le ciel des ménages qui envisageaient d'acheter un bien immobilier s'est obscurci. Mais plutôt que de fustiger cet environnement plus contraignant, certains observateurs estiment qu'il est au contraire plus sain et offre la possibilité d'investir dans de bonnes conditions. Voici les 6 principaux arguments plaidant pour investir dans la pierre.
1. Des conditions d'emprunt relativement attractives Mais s'endetter à 1 % sur 20 ans était une anomalie. Entre 2001 et 2013, les taux immobiliers moyens ont oscillé entre 3 et 6 %. Dans cette perspective historique, obtenir un emprunt entre 2 et 3 % reste donc une belle opération. D'autant plus que le surcoût induit par le rehaussement des taux n'est a priori pas insurmontable pour un investissement aussi réfléchi que devrait être l'achat d'un logement. Concrètement, la mensualité d'un crédit de 100.000 euros à 2,50 % sur 20 ans s'élève à 530 euros par mois, soit 47 euros de plus qu'un emprunt à 1,50 %. « En 2020, j'ai conclu des ventes avec des acquéreurs qui avaient 20 ans, aucun apport personnel, et empruntaient la totalité de la somme nécessaire, rapporte maître Sandrine Celle, notaire à Lyon, membre du Groupe Monassier. Aujourd'hui les banques ont refermé cette possibilité. Je ne vois pas cela comme un mal. En cas de vote de travaux en copropriété ou d'augmentation de la taxe foncière comme c'est le cas à Paris et probablement bientôt à Lyon, ces acheteurs n'avaient aucune soupape de sécurité », poursuit-elle . 2. Pouvoir de négociation retrouvé Cette baisse du nombre d'emprunteurs finançables est une bonne nouvelle pour les prétendants restants. Ces derniers retrouvent un pouvoir de négociation. « A Lyon, on constate déjà des baisses de prix dans certains quartiers comme à la Croix Rousse et dans le 1er arrondissement, indique Sandrine Celle. Je viens de faire signer un compromis à une acheteuse qui a pris le temps de visiter 14 appartements avant de faire une offre. Elle avait visité le logement en juillet et obtenu une importante baisse de prix », illustre la notaire. Initialement affiché en agence 320.000 euros, l'appartement en question a finalement été acheté 282.000 euros. L'augmentation des délais de vente est une autre manifestation de ce rééquilibrage des pouvoirs entre acheteurs et vendeurs. A Lyon, alors qu'il fallait en moyenne 49 jours pour trouver un acquéreur début août, le délai atteint au 1er novembre 60 jours, selon le baromètre national de la plateforme d'annonces immobilières MeilleursAgents. Cet allongement n'est pas propre à la métropole lyonnaise. Il s'observe dans la plupart des principales villes de France : +9 jours à Paris depuis août, +7 à Nantes, +6 à Lille ou encore +10 à Rennes. 3. Pas de krach immobilier Toujours selon ce baromètre, les prix commencent à marquer le pas dans plusieurs villes de France, dont Pais et Bordeaux où les prix moyens du mètre carré reculent de 0,9 % sur un an. Dans des communes comme Lyon, Nantes et Toulouse, le repli est plus récent si bien que les prix ressortent encore en progression par rapport à novembre 2021. Pour autant, ne voyant pas pour l'heure de chute généralisée du marché immobilier, Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, temporise : « Oui, il y aura des ajustements dans les grandes villes de France où les prix ont beaucoup augmenté et où le pouvoir d'achat des ménages est contraint. Mais, non, je ne vois pas les prix globalement baisser dans les prochains mois. Car l'offre est limitée compte tenu notamment du nombre de transactions record des années précédentes », détaille-t-il. A condition de se montrer vigilant sur le bien choisi, son emplacement et sa capacité réelle de remboursement, cette tenue du marché immobilier éloigne donc la crainte de faire un investissement à perte. « Bien malin qui est capable de dire ce qu'il va se passer dans les 10 prochaines années en termes d'évolution des prix. Mais même si les prix baissent, cela vaut le coup d'acheter dès lors que le propriétaire conserve suffisamment longtemps le logement pour amortir les frais d'acquisition : droits de mutation, frais d'agence, intérêts du prêt… », insiste Thomas Lefebvre. 4. Un investissement de long terme En effet, un achat immobilier s'appréhende sur un temps long. Début septembre , le courtier Meilleurtaux a cherché à estimer le temps d'occupation nécessaire pour que l'achat d'un 70 mètres carrés soit plus économique que sa location dans les 32 plus grandes villes de France. Résultat : pour une opération réalisée en 2022, il faut conserver son bien 13 ans et 8 mois pour rentrer dans ses frais. C'est plus du double du temps nécessaire pour une acquisition faite dans les conditions de 2021. Mais cette moyenne, élevée, est tirée vers le haut par les métropoles les plus peuplées. Dans des villes de taille moyenne comme Nîmes, Le Havre, Perpignan ou encore Limoges, Reims et Mulhouse, les frais liés à la propriété sont amortis, y compris la taxe foncière, entre 2 et 6 ans après l'acquisition. 5. Figer son budget logement « A la longue, c'est toujours plus économique d'être propriétaire que locataire. L'immobilier est le seul actif qui offre la possibilité de s'endetter pour se créer un patrimoine. Le paiement d'un loyer est à l'opposé une perte sèche », complète le directeur scientifique de MeilleursAgents. Pour prolonger ce raisonnement, rappelons qu'en remboursant un crédit immobilier, l'acquéreur fige son budget logement mensuel. A l'inverse, les locataires s'exposent à la revalorisation annuelle de leur loyer si leur bailleur décide de répercuter l'IRL. Cet indice de référence des loyers est corrélé à l'inflation. Compte tenu de la hausse forte des prix, l'exécutif, avec l'aval du Parlement, a décidé du plafonnement de l'IRL, donc de l'augmentation potentielle des loyers, à 3,5 % maximum jusqu'au 30 juin 2023. Au-delà, sans prolongement de ce dispositif, les bailleurs auront la possibilité de répliquer le vrai poids de l'inflation, à condition toutefois de respecter les autres restrictions éventuelles comme le plafonnement des loyers en vigueur dans certaines villes tendues. 6. Coups de pouce pour la rénovation énergétique A côté des règles anciennes encadrant le loyer applicable, les bailleurs ont aussi de nouvelles contraintes portant sur la qualité du bien, et notamment sur sa performance énergétique. Depuis fin août, le loyer des logements affichant un diagnostic de performance énergétique de F ou G ne peut plus être augmenté à l'occasion de la signature d'un nouveau bail ou de son renouvellement tacite. S'ensuivra à partir du 1er janvier prochain, l'interdiction totale de location pour les biens les plus énergivores. Une interdiction généralisée à l'ensemble des classes énergie F et G à partir de 2025. Acheter donc une passoire thermique, en ce moment, pour la louer ne semble donc pas être une opération bien inspirée. Sauf qu'il existe de réelles marges de négociation pour négocier à la baisse le prix de ces biens, afin de tenir en partie compte du coût des travaux. C'est ce que laisse entendre l'étude sur la valeur verte des logements diffusée le 14 novembre par les Notaires de France. Afin de faciliter la prise en charge des frais de rénovation, les futurs bailleurs peuvent aussi solliciter des aides comme MaPrimeRénov' ou activer des dispositifs fiscaux comme le déficit foncier. Ce mécanisme permet à un bailleur de déduire de ses revenus fonciers certaines charges liées au fait de mettre en location son bien. Actuellement, la déduction annuelle est plafonnée à 10.700 euros. Mais dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2022, le relèvement du plafond à 21.400 euros a été voté. Ce coup de pouce supplémentaire est réservé à la prise en charge des seules dépenses de travaux de rénovation énergétique.
DECOUVREZ TOUS NOS PROGRAMMES NEUFS POUR HABITER OU INVESTIR
Source : Les Echos